Димитър Калайджиев: Добрата сделка днес ще е добра и след 10 години

Експертът с богат опит в сферата на недвижимите имоти - Димитър Калайджиев даде специално интервю за Bulgaria Wants You, в което представи състоянието на имотния пазар в последните месеци на 2023 г. и даде яснота по теми, засягащи готовността на българите да инвестират или да наемат жилище.

Г-н Калайджиев,  с кои три думи бихте описали  състоянието на имотния пазар в България в края на 2023 година? 

1. По-Балансиран.

2. По-бавен.

3. По-охладен.

Във Вашата практика се срещате ежедневно с клиенти. Какви са наблюденията Ви – повечето българи инвестират в имоти с цел печалба или ги купуват за лична употреба?

Всъщност има трима основни играчи на пазара.

1.Спекуланти, търсещи печалба. 

Те най-често инвестират в много ранен етап на новостартиращи проекти. Ако проектът е подходящ и е на по-ниска стартова цена, то тази група от хора е активна - независимо от пазарната обстановка. Но този процент от купувачи е най-малък.

2.Инвеститори. 

Тези хора търсят сигурност за парите си от инфлация и не искат печалба утре. Те купуват с цел затваряне на средствата и ползват имота като физическо злато или купуват с цел задържане и отдаване под наем. Ако първата група са около 10% от купувачите, то инвестиращите са около 30% като относителен дял. 

3.Покупка за лично ползване. 

Този трети тип хора са водени от своите нужди - нуждата от по-голямо жилище, от по-ново жилище, нуждата от релокация. Хората, купуващи за лично ползване, са около 60% от сделките, по наши наблюдения.

Предвид увеличените темпове на строителство в страната, наблюдава ли се още тенденцията голям процент от тях да са необитаеми?

Ще цитирам официална статистика, а след това ще обясня причините за това.

Обитаваните жилища у нас са 2 603 713, или 61.1% от жилищния фонд в страната. Преобладаващата част от тях са в градовете - 74.4%. Необитавани са 1 657 741 жилища или 38.9% от жилищния фонд в страната. Това показват данните на Националния статистически институт (НСИ). Изследването на НСИ обхваща периода 2011-2021 г.

Както се вижда в градовете празните жилища са около 25%, а в селата процентът е по-голям.

Разбира се това има своите особености. Тази статистика е много сурова и неточна. Защото  градове като Видин, например, много изкривяват статистиката. Там има над 50% необитаемост. Същото се отнася и за селата. Има райони в България, които имат над 60% необитаемост и това зависи до кои областни центрове се намират самите села. Има развити областни центрове в България и не толкова развити, затова и в не толкова богатите райони има по-изразена миграция. 

В големите градове като София, Пловдив и Варна единствените празни жилища са тези, които са купени с цел запазване на парите. 

Вече направих паралел между физическото злато и имотите. Има доста български инвеститори, които живеят в чужбина и просто купуват имоти в България, които целят овладяване на инфлацията и пенсионен фонд.

До какво ще доведе пренасищането на хора, които притежават собствени жилища?

Заради ясно изразената вътрешна миграция към големите градове, аз не виждам как това ще се случи в скоро време. 

В София за последните 10 години населението се е увеличило с 190 000 души. Адски много студенти и млади хора живеят тук под наем и идват без да сменят постоянния си адрес. Затова по неофициални данни на година София расте с 30 000 души. Това означава, че за последните 10 години в София са придошли по неофициални данни около 300 000 души. Знаете ли колко жилищни сгради има построени за този 10-годишен период в София? - 17 000. Ако сметнем, че средно има по 10 жилища в сграда, то имаме 170 000 нови апартамента срещу 300 000 мигрирали хора. 

В големите градове строителството даже е недостатъчно. Затова и цените продължават да растат, защото няма достатъчно предложения. 

Ние сме "бебета" в жилищното строителство спрямо други европейски държави. А да не говорим и за отчаяната нужда от подмяна на сградния фонд, който в 60% е съставен от панелно строителство, за което още няма стабилна и ясна позиция от държавата как ще бъде заменено и/или обновено. 

Затова и винаги съветвам моите последователи да инвестират в големите пазари, където има приръст на населението, за да не се случи пренасищане от жилища и спад в наемните и продажните цени.

Спекулират ли медии и брокери с въпроса – „Кога ще се спука балонът на имотния пазар у нас?"

Според някои хора трябваше балонът да се е спукал преди 4 години и още го чакат. Тези хора изгубиха над 60% от ръст на активите. 

Други постоянно поддържат тезата, че балон няма и всичко е наред.

Истината е, че никой не може да даде ясна прогноза какво и кога ще се случи. И мога да потвърдя, че са предимно спекулации.

Все пак имаме едно предимство в България, че сме назад с всичко от големите държави и хубавото е, че и с настъпването на кризите сме назад. Винаги идват 1-2 години по-късно от Америка и другите големи пазари.

Това ни дава възможност да очакваме определени събития на база историческите данни за цените на имотите и пазарните цикли. Но точно в момента има прекалено много макро и микроикономически фактори, които биха тласнали пазара у нас в доста различни посоки, както го направи ковид и войната в Украйна. 

Така че аз не бих се нагърбил със спекулация. Бих казал, че добрата сделка днес, ще е добра и след 10 години, независимо какво се е случило през това време.

Друг традиционно горещ въпрос е свързан с жилищата под наем – какъв е интересът към тях в края на годината и на какво се дължат високите наеми в различните региони на страната?

В основата на всичко е търсене/предлагане.

Дълго време наемните нива бяха ниски заради ковид и цените на наемите изоставаха жестоко от пазарните цени на имотите, което създаде абсурдно ниска доходност от отдаване под наем. 

Нормално е наемните цени да догонят инфлацията, която също е умопомрачителна в последните 2 години. 

Щом има кой да ги плаща тези наеми, значи не са толкова нетърпими. А и не забравяйте, че наемът е максимумът, който ще плащате за жилището, което ползвате, а вноската по кредита е минимума, който ще дължите. И доста хора в тази несигурна обстановка избраха да не участват с покупка на имот, а останаха на пазара на наеми, което създаде още по-голямо търсене за качествени жилища. 

Какви са Вашите очаквания за следващата година по отношение на имотния пазар?

Пак ще повторя, че прогнози отдавна не обичам да правя, защото живеем в един доста нестабилен свят, както и нестабилна държава.  

Аз обичам да казвам: „Покажи ми първото тримесечие на годината и ще ти кажа какъв пазар ще имаме.“ Но дори и тази информация не ни помогна, когато ни затвориха в изолация през месец март 2020 г., нито помогна при стартиралата война в Украйна. Затова за 2024-та няма как да предвидим какво ще се случи, особено със задаващите се нови кризи от Близкия изток. Ако там проблемът се задълбочи, ще имаме съвсем различни нива на инфлация и съвсем различни лихвени проценти. 

Други икономически фактори, които биха рефлектирали пазара на имоти в България, са влизането в Шенгенското пространство и присъединяването в еврозоната. Ако тези неща се осъществят е възможно да имаме временна еуфория и отлагане на "спукването на балона", което очакват всички. И също важен фактор е до кога българските банки ще държат най-ниски лихвени проценти в целия свят. Ако тази утопия се прекрати, е възможно да имаме още по-охладен пазар. Затова нека изчакаме започването на годината и да опипаме почвата с първите данни за тримесечието.